禁止再建500米高樓,鄭志剛手握兩棟成贏家,李嘉誠賣早了成輸家

限高令來了,第四次的限高令明確表示,禁止再建500米以上的摩天大樓,而且哪怕是250米以上的高樓也有很多限制,基本上就是盡量都不建了。

摩天大樓雖然可以節省地皮,但是也帶來很多的問題,比如說光污染等等。當然最重要的是過去15年,寫字樓這個領域投資過度,很多城市為了強建地標,其實是浪費了很多資源,如今造成了很多寫字樓出現空租的情況。

如今別說了二三線城市了,連深圳這樣的一線城市都出現了空租嚴重的情況。很多二三線城市根本不合適建設超高層,可是很多管理者認為這是城市的象征,于是就拼命引入超高層項目,希望建設一個地標。

結果就造成超高層的寫字樓供大于求,于是就造成了空租。可是現在國家也看到了這個問題,于是就開始管控。隨著限高令到了,未來新增的超高層幾乎很少了,500米是肯定沒有了,400米以上的也很那了,300米以上也會大大減少。

那麼現在已經建成的,未來的出租率肯定會越來越好,租金上漲那麼大樓的價值也會上漲。這個政策一出,香港的兩大豪門將迎來不同的命運。其中鄭志剛手握兩棟530米的大樓將成為贏家,而李嘉誠因為賣早了將成為輸家。

那麼這到底是怎麼回事呢?鄭志剛是香港富豪鄭裕彤的孫子。鄭裕彤跟李嘉誠齊名,兩個人都是香港的四大富豪之一。

鄭裕彤在2016年去世,他去世之后,孫子鄭志剛就成為了接班人。鄭裕彤在去世之前,做了一個大事,他在很多香港豪門都紛紛去外國投資的時候,他做出了一個決定,那就是到內地投資三棟500多米的摩天大樓。

2008年開始,他陸續在廣州、天津跟武漢拿了三塊核心地皮,分別開建三棟周大福中心,原來的計劃是這三棟大樓都是高達530米。廣州周大福中心跟天津周大福中心已經建成了,并且早就投入使用了。目前廣州周大福中心已經是非常成熟了。

武漢周大福中心已經建設比較慢,后來因為限高令出台,于是高度從530米改成了475米,雖然達不到530米,但是將成之后依然是武漢第一高樓。

目前中國已經建成并且投入使用的500米以上大樓僅有五棟,除了周大福中心外,還有上海中心大廈跟深圳平安中心,另外還有北京中信大廈。

另外天津的117大廈也超過了500米,但是這棟雖然封頂了,但是目前工期沒有緊張,目前已經停擺了。也就是說未來哪怕加上117大廈,中國也只有六棟500米以上大樓而已。

隨著經濟發展,那麼這些地標級寫字樓的租金肯定會水漲船高。于是鄭志剛就是大贏家了。租金漲了,物業的價值就漲,鄭志剛手里的兩棟530米大樓未來市值可能漲到幾百億,他也大大賺一筆。另外每年租金的收入也可能達到幾個億甚至更高。

那麼為何說李嘉誠是輸家呢?本來李嘉誠在內地也有很多頂級的寫字樓,可是過去10年陸續讓李嘉誠給賣掉了。限制限高令到來,限制控制了頂級寫字樓的人肯定不會再賣了,那麼限制的情況就是有錢也是買不到了。那麼李嘉誠就是有錢想買回來也很難了,因為沒人要賣了。

李嘉誠賣掉的項目中,最可惜的就是上海世紀匯了。這個項目是李嘉誠在2016年賣掉了,套現了足足200億。可是這個項目李嘉誠并沒有賺多少錢。

拿地是在2004年拿的,當時花了李嘉誠60多億。如果算上建筑成本,李嘉誠公布的利潤是60多億,也就是買地成本60多億,建筑成本也是60多億,最終利潤是60多億。2004年到2016年是12年的時間,李嘉誠用12年的時間,用了130多億賺到了60多億,這其實根本不是什麼好生意。

算起來每年的投資回報率才4%左右而已,如果算上通貨膨脹,說不定李嘉誠還輸錢了。這個項目其實是非常稀缺的項目,因為這個項目是上海唯一一個四條捷運交匯的商業項目。人流可以說是非常旺盛,而且項目前就在浦東的核心區域。

其實李嘉誠大可不必如此。他在2004年就拿下地皮,如果用正常的速度,建設跟招商同時開始,那麼基本上在2007年或者2008年就可以開業經營了。如果從2008年經營到現在,租金收入估計得賺了幾十億最少了。另外租金也至少得翻了兩三倍了。

可是李嘉誠建設就花了12年,到了2016年準備開業。這其中是浪費了很多時間。雖然說地價是上漲了,李嘉誠通過地價差來出售這個項目是賺了一些錢,但是他如果好好經營也是可以賺錢的。

現在限高了,那麼未來這樣的項目出租率會更好,估值也會更高。其實這樣的項目要出售,最好的選擇是在商圈已經運營成熟之后,租金有了很高的回報率之后再出售才是一個比較好的選擇。不然的話,其實就是賺一個地價差跟成本差而已,并沒有多大的回報。

出售上海世紀匯李嘉誠還是看錯了。當然超人也是超人,李嘉誠也不可能戰無不勝。其實這一點跟當時李嘉誠急著在英國投資更多項目有很大關系。因為李嘉誠認為去英國投資比持有這個項目有更大的回報,于是他就賣掉了這個項目。

李嘉誠當時一起賣掉的還有香港的中環中心,在回答記者提問的時候,李嘉誠說賣掉中環中心套現了400多億,他絕對有信心可以拿著這筆錢投資到回報率更高的項目。那麼如今真的是這樣麼?

李嘉誠在英國的投資,其實面臨很大的風險,英國經濟下滑是最大的問題,第二個是英鎊貶值,也讓李嘉誠在英國資產的估值縮水很多,所以說李嘉誠其實是成為輸家,而鄭志剛則是贏家。

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